Регистрации аренды недвижимости

Договор аренды зданий, сооружений или помещений является одной из самых заключаемых сделок в хозяйственных и гражданских правоотношениях. Одним из самых распространенных вопросов при их заключении является «как не регистрировать аренду недвижимости» и в чем заключаются особенности такой регистрации.

На самом деле все очень просто. Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Получается чтобы не регистрировать аренду недвижимости, срок действия соответствующего договора аренды не должен превышать 364 дня.

Несмотря на попытки законодателя упростить данную процедуру, регистрация аренды в органах Росреестра все же является затратной как по времени, так и по оплате соответствующих юридических услуг, поэтому в большинстве случаев выгоднее заключать договор аренды недвижимости на срок не превышающий одного года. При соблюдении данного правила, регистрировать аренду недвижимости не придется.

Тем не менее, заключая договор аренды недвижимости и обходя требования о его обязательной регистрации следует учесть особенности действующего законодательства вместе с судебной и правоприменительной практикой.

Главная особенность озвученного вопроса заключается в продлении договора аренды недвижимости. Так, исключив обязательную регистрацию путем сокращения его срока, исключается его действие на необходимый срок, а условие в договоре о его пролонгации сформулированное не должным образом и вовсе может отнести его к обязательной регистрации.

На данный момент четко выраженного подхода юристов к формулировке условий о пролонгации нет, но тем не менее при ее формировании следует руководствоваться пунктами 10 и 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59, установивших следующее:

1. «Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 2 статьи 651 ГК РФ»;

2. «Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.».

Учитывая изложенные положения надзорной судебной инстанции, рекомендуем при отсутствии условия о продлении договора аренды недвижимости и во избежание его регистрации в связи с увеличением срока более года оформлять дополнительное соглашение к договору со следующими условиями:

  1. Стороны договорились о прекращении действия условий Договора аренды (указать подробно предмет аренды) №______________ от «__» _____________20__ г. (далее по тексту «Договор») в связи с окончанием срока его действия «__» _____________20__ г. (указать последнюю дату действия Договора).
  2. Стороны договорились возобновить правоотношения по Договору с «__» ___________20__ г. (день возобновления Договора) на аналогичных условиях Договору сроком действия до «__» ________20__ г. (не более 364 дней), за исключением условий определенных настоящим пунктом и настоящим Дополнительным соглашением.
  3. Стороны договорились считать Договор в редакции настоящего Дополнительного соглашения новым договором.
  4. Стороны учли, что в соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 после окончания первоначального срока аренды новый договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ не подлежит государственной регистрации.
  5. Стороны подтверждают, что предмет Договора аренды был принят Арендодателем от Арендатора в связи с прекращением Договора в дату его прекращения, и в связи с возобновлением Договора передан Арендодателем Арендатору в дату его возобновления, в соответствии с п.п. ___ настоящего Дополнительного соглашения, без замечаний, в надлежащем состоянии и прежнем составе.
  6. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу в день возобновления Договора, в соответствии с п. __ настоящего Дополнительного соглашения.

Ставя перед собой задачу как не регистрировать аренду недвижимости следует включить перечисленные условия в дополнительное соглашение о возобновлении действия договора аренды на новый срок, образец которого можно скачать здесь.

Остались вопросы? Обращайтесь!

Наши контакты