Особенности взыскания неустойки

В ранее опубликованном материале мы рассматривали вопрос связанный с последствиями заморозки объектов долевого строительства.  В настоящей статье, особое внимание уделим одному из основных способов защиты своих прав по договору долевого участия в строительстве (именуемого также ДДУ) в виде взыскания с застройщика неустойки за просрочку сдачи объекта и «подводным камням» связанных с этим. 

ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее «Закон») устанавливает для застройщиков довольно жесткие условия связанные как с процессом строительства так и с ответственностью за его нарушение, а также существенным образом защищает права участников долевого строительтсва. В связи с этим, застройщики предпринимают массу усилий с целью облегчить свое положение на рынке строительных услуг.

Так возникла одна из главных проблем в долевом строительстве в виде порядка оформления сделок по покупке строящегося жилья.  Зачастую, застройщики в целях минимизации своей ответственности предлагают своим клиентам заключить предварительные договоры купли-продажи либо подряда, договоры с применением векселя либо договоры займа. Еще как один из вариантов – договор о внесении паевого взноса, при котором фактически застройщик не выступает в качестве потребительского кооператива как следовало и т.д. Покупатели, вдохновленные выгодной ценой объекта, соглашаются на заключение договора на предложенных условиях. А зря. Последствия могут быть несоразмерными покупке.   

Тем не менее, отсутствие в вашем договоре покупки строящегося жилья сведений указывающих на заключение договора в порядке определенном Законом не всегда ведет к необратимым последствиям, поскольку, Верховный суд в своем обзоре судебной практики по соответствующим спорам за 2013 установил, что:

«При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.».

Получается, что суд при рассмотрении спора связанного с взысканием с застройщика неустойки за просрочку сдачи объекта, обязан будет исследовать фактически обстоятельства и сложившиеся правоотношения сторон.  И наименование договора либо его завуалированные условия здесь не всегда придут на помощь застройщику. И все же самый главный минус для покупателя в такой ситуации будет заключаться в необходимости идти в суд и доказывать наличие правоотношений возникших в рамках рассматриваемого Закона. Конечно же это можно было бы избежать при заключении обычного договора долевого участия в строительстве с прохождением его регистрации в  Росреестре.

Вышеприведенный обзор Верховного суда Российской Федерации не обошел стороной и случаи, когда застройщики заключают договоры подобные договорам долевого участия в строительстве имея организационно правовую форму в виде Потребительского кооператива, в целях применения к ним ч. 2 ст. 1 Закона, устанавливающей в свою очередь возможность привлечения потребительскими кооперативами денежных средств граждан для строительства жилых помещений в многоквартирных домах. Например, в Люберецком районе Московской области Потребительский кооператив «Шансжилстрой», строящий почти 4 года многоэтажный дом на ул. Л. Толстого, объясняет своим покупателям невозможность взыскания с застройщика неустойки и применение к нему в соответствии с Законом ответственности в связи с его  организационно-правовой формой.

Так, Верховный суд указал, что в соответствующих спорах, судам следует исследовать наличие корпоративных (членских) отношений регулируемых Жилищным кодексом Российской Федерации, поскольку подобного рода отношения должны оформляться соответствующим образом, а именно с заключением договора о паевом взносе, заявлением о принятие в члены кооператива, проведением собрания об утверждении соответствующего статуса и т.д. Данные обязательные критерии, как правило, игнорируются недобросовестными застройщиками, что в конечном итоге положительно отразиться на процессуальном положении покупателе, в первую очередь в виде распространения на него условий Закона и ФЗ «О защите прав потребителей» и положительного решения по вопросу взыскания с застройщика неустойки.

Юридическая компания «Миралс» оказывает всестороннюю юридическую поддержку обманутым дольщикам на всех этапах и стадиях нахождения проблем последних. Обращайтесь к нам за их скорейшем решением!

Вместе с этим рекомендуем почитать:

Статья на тему "Цессия. Особенности и области применения"
Статья на тему "Какой должна быть информация о товаре"
Статья на тему "Способы поиска имущества должника"

Смотрите также: Практика по вопросу оплаты ндфл с неустойки уплаченной застройщиком по дду

Наши контакты